Erweiterte Kürzung: Was Grundstücksunternehmen beachten müssen

Worum es geht

Wer Immobilien in einer GmbH oder einer gewerblich geprägten GmbH & Co. KG hält, ist gewerbesteuerpflichtig, obwohl er nur vermietet. Um eine Doppelbelastung mit Grundsteuer und Gewerbesteuer zu vermeiden, kennt das Gesetz zwei Kürzungen für Grundbesitz: die einfache Kürzung für alle Unternehmen und die erweiterte Kürzung für reine Grundstücksunternehmen.

Die einfache Kürzung

Seit dem Erhebungszeitraum 2025 wird der Gewerbeertrag um die im Erhebungszeitraum als Betriebsausgabe erfasste Grundsteuer für den zum Betriebsvermögen gehörenden Grundbesitz gekürzt (§ 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG). Bis 2024 waren es 1,2 Prozent des Einheitswerts. Die Kürzung steht jedem Gewerbebetrieb mit eigenem Grundbesitz zu.

Die erweiterte Kürzung

Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder daneben eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen, können auf Antrag stattdessen den gesamten Teil des Gewerbeertrags kürzen, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Die Mieterträge bleiben dann im Ergebnis gewerbesteuerfrei. Daneben erlaubt das Gesetz einige Tätigkeiten ausdrücklich, etwa die Betreuung von Wohnungsbauten und die Errichtung und Veräußerung bestimmter Wohnimmobilien.

Was erlaubt ist - und wo die Grenzen liegen

• Strom: Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien, etwa einer Photovoltaikanlage, und aus Ladestationen für Elektrofahrzeuge sind unschädlich, solange sie im Wirtschaftsjahr nicht mehr als 20 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes betragen (§ 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG).
• Weitere Einnahmen aus Mieterverträgen: Unmittelbare Vertragsbeziehungen mit Mietern über andere Leistungen sind unschädlich, wenn die Einnahmen daraus nicht höher sind als 5 Prozent der Mieteinnahmen (§ 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG).
• Teileigentum: Die Vermietung von Teileigentum ist unschädlich, wenn das Gebäude zu mehr als zwei Dritteln Wohnzwecken dient (Buchst. a).
• Betriebsvorrichtungen: Die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen wie Maschinen oder Kühlanlagen kann nach der Rechtsprechung die erweiterte Kürzung insgesamt ausschließen, weil sie nicht zum Grundbesitz gehört.

Die Einnahmen aus den zugelassenen Nebentätigkeiten selbst sind nicht begünstigt; sie unterliegen der Gewerbesteuer und müssen gesondert ermittelt werden (§ 9 Nr. 1 Satz 4 GewStG).

Ausschlüsse

Die erweiterte Kürzung gibt es nicht, wenn der Grundbesitz ganz oder zum Teil dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters oder Genossen dient (§ 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 GewStG). Typischer Fall: Die Immobilien-GmbH vermietet an die operative GmbH desselben Gesellschafters. Ausgeschlossen sind außerdem bestimmte Veräußerungsgewinne und Fälle, in denen Grundbesitz kurz vorher unter dem Teilwert übertragen wurde.

Zeitliche Anforderungen

Die Voraussetzungen müssen grundsätzlich während des gesamten Erhebungszeitraums vorliegen. Wer das letzte Objekt im Laufe des Jahres verkauft und danach nur noch Geld verwaltet, kann Probleme bekommen. Verkäufe und Umstrukturierungen sollten deshalb zeitlich mit Blick auf die Kürzung geplant werden.

Praxis

• Die erweiterte Kürzung muss beantragt werden, in der Regel in der Gewerbesteuererklärung.
• Neue Verträge mit Mietern - etwa über Reinigung, Parkplätze mit Service oder Möblierung - vorab auf die 5-Prozent-Grenze prüfen.
• Stromerlöse laufend gegen die Mieteinnahmen rechnen, besonders bei Leerstand.

Wie Kürzungen in die Gesamtrechnung eingehen, zeigt der Beitrag Gewerbesteuer berechnen: Schritt für Schritt.

Quellen: § 9 Nr. 1 Gewerbesteuergesetz in der ab Erhebungszeitraum 2025 geltenden Fassung (gesetze-im-internet.de); § 36 Abs. 4b GewStG; Gewerbesteuer-Richtlinien 2016, R 9.2.